Venta de un inmueble heredado: ¿cómo se calcula el ISR?
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# Venta de un inmueble heredado: ¿cómo se calcula el ISR?
Heredar una casa o un terreno no genera ISR por sí solo. El problema fiscal aparece después, cuando el heredero decide vender ese inmueble — y ahí surge una pregunta que muchas veces no tiene una respuesta intuitiva: si nunca lo compraste, ¿cuál es tu "costo de adquisición" para efectos del cálculo?
## Primero lo bueno: heredar no paga ISR
La ley es clara en este punto. La transmisión de propiedad por causa de muerte —es decir, la herencia misma— no se considera un ingreso por enajenación. El heredero no paga ISR por recibir el inmueble. El ISR solo entra en juego más adelante, cuando ese heredero vende el bien a un tercero.
## La pregunta clave: ¿cuál es tu costo de adquisición si heredaste?
Aquí es donde el artículo 124 de la LISR da la respuesta, y es un punto que sorprende a muchos vendedores: **el costo de adquisición del heredero no es cero, ni es el valor del inmueble al momento de heredarlo.** Es el mismo costo que pagó la persona de quien heredaste (el "autor de la sucesión"), y la fecha de adquisición que se usa para el cálculo es la fecha en que esa persona originalmente adquirió el inmueble — no la fecha del fallecimiento ni la fecha en que se concluyó el trámite sucesorio.
En otras palabras: heredar no "resetea" el costo ni la antigüedad del inmueble para efectos fiscales. Se hereda también el historial de compra de quien falleció.
## ¿Y si esa persona también lo heredó?
La regla se aplica en cadena. Si quien te heredó el inmueble a su vez lo había heredado o recibido en donación, hay que remontarse hasta encontrar a la última persona que efectivamente lo compró — ese es el costo y la fecha que finalmente se usan.
## El caso de la donación con ISR ya pagado
Existe una variante distinta cuando el inmueble se adquirió por donación y en su momento se pagó ISR por esa donación (esto ocurre, por ejemplo, cuando la donación no calificó para alguna exención). En ese supuesto, el costo de adquisición que se toma es el valor del avalúo que se usó para calcular el ISR de la donación en su momento — no el costo original de quien donó.
## Por qué esto termina siendo un problema práctico
En la mayoría de los casos reales, el inmueble fue comprado por el autor de la sucesión hace 20, 30 o más años, por un monto muy bajo en pesos históricos, y sin que la familia conserve la documentación completa de esa compra. Cuando ese costo actualizado por INPC resulta menor al 10% del precio de venta actual, entra la regla de protección del artículo 121: se toma como costo mínimo ese 10% del valor de la operación — casi siempre el escenario que termina aplicando en ventas de inmuebles heredados de larga data.
Esto significa que, en la práctica, muchas ventas de inmuebles heredados terminan pagando ISR sobre una base cercana al 90% del precio de venta, simplemente porque no existe (o no se localizó) el documento de compra original de hace varias décadas.
## Qué debe hacer el heredero antes de vender
- Buscar la escritura de adquisición original del autor de la sucesión, no la escritura de la sucesión testamentaria o intestamentaria.
- Si el inmueble se recibió por donación con ISR pagado, localizar el avalúo que respaldó ese pago.
- Si no se localiza ningún documento, prepararse para que el cálculo aplique el mínimo del 10% del precio de venta como costo — y planear la operación con ese escenario en mente.
- Reunir comprobantes de mejoras o construcciones posteriores a la adquisición original, que sí se pueden deducir de forma independiente al costo del terreno.
## Por qué esto importa para la asesoría notarial
Es un punto donde vale mucho la pena invertir tiempo antes de escriturar: la diferencia entre localizar el costo original de hace 25 años (actualizado por INPC) y aplicar el mínimo del 10% del precio de venta puede representar cientos de miles de pesos en ISR. Explicarle esto a un cliente con anticipación —y ayudarle a buscar la documentación correcta— es una de las asesorías de mayor valor que un despacho puede ofrecer.
## Calcula tu caso
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*Este artículo tiene fines informativos y no sustituye una consulta fiscal personalizada. Cada operación debe evaluarse conforme a su documentación específica.*
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