CFDI y deducciones en la venta de inmuebles
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CFDI y deducciones en la venta de inmuebles
Lo que todo vendedor (y comprador) debe saber para no perder la deducción del costo de adquisición · Guía 2026
Actualización INPC · Art. 121 LISR · CFDI con complemento de notarios
El documento que puede hacerte perder tu deducción: el CFDI
Cuando una persona física vende un inmueble, una de las deducciones más importantes para reducir el ISR es el costo comprobado de adquisición: lo que pagó originalmente por ese inmueble, actualizado por inflación. El problema es que muchos vendedores descubren, justo el día de la escrituración, que no tienen forma de comprobarlo ante el SAT como la ley exige — y eso puede costarles una deducción de varios cientos de miles de pesos.
La escritura sola ya no es suficiente
Hasta el 31 de marzo de 2014, bastaba con la escritura pública de compra: el monto pagado que constaba en la cláusula de precio era lo que se tomaba como costo deducible. A partir del 1 de abril de 2014, esa regla cambió. El documento válido para comprobar el costo de adquisición ante el SAT dejó de ser solo la escritura y pasó a ser el CFDI con el complemento de notarios que el fedatario público debe expedir al momento de la compraventa.
¿Qué es exactamente este CFDI y complemento?
Es un comprobante fiscal digital que el notario debe expedir cuando el enajenante (quien vende) es persona física no obligada a emitir CFDI. El notario incorpora a ese comprobante un complemento específico, publicado por el SAT, con los datos de la operación. Cuando este complemento no incluye toda la información requerida, o simplemente no se expide, el comprador puede quedarse sin forma válida de deducir ese costo el día que, a su vez, decida vender.
Por qué no es automático
En la práctica, no todas las notarías expiden este CFDI con complemento de forma proactiva si el cliente no lo solicita explícitamente. Por eso es una recomendación que vale la pena repetir a cada cliente que está comprando un inmueble — no solo al que está vendiendo.
Qué hacer en cada compra de inmueble
Solicitar al notario, junto con la escritura, el CFDI con el complemento de notarios correspondiente a la operación.
Verificar que el complemento incluya todos los datos requeridos por el SAT — un complemento incompleto puede invalidar la deducción igual que su ausencia.
Conservar ese CFDI junto con la escritura, no solo la escritura. Puede pasar años o décadas antes de la reventa.
Si la compra fue anterior a abril de 2014, el criterio es distinto: en ese periodo la escritura pública sí era el documento válido.
¿Y si no se cuenta con el CFDI al momento de vender?
Existen criterios y tesis que han discutido si la falta de este comprobante — por causas ajenas al comprador, como la omisión del notario en su momento — puede impedir de forma absoluta la deducción, argumentando que el costo sí queda demostrado en la escritura pública. Sin embargo, litigar ese punto ante el SAT toma tiempo y no siempre tiene un resultado garantizado. Lo más seguro, y sin margen de disputa, es contar con el CFDI y complemento desde el momento de la compra.
Por qué esto es tan relevante en la asesoría notarial
Cada cliente que compra hoy es, potencialmente, el vendedor de mañana. Recordarle en el momento de la adquisición que pida y conserve este documento es una de las recomendaciones de mayor impacto que un despacho o notaría puede dar — cuesta nada decirlo a tiempo, y puede representar cientos de miles de pesos de diferencia el día de la venta.
Qué gastos puedes deducir al vender (Art. 121 LISR) · 2026
Cuando una persona física vende un inmueble y no aplica la exención de casa habitación, el ISR no se calcula sobre el precio de venta completo. Se calcula sobre la ganancia: precio de venta menos las deducciones que la ley autoriza expresamente.
Conocer bien estas deducciones — y sobre todo, documentarlas — es lo que hace la diferencia entre pagar de más o pagar exactamente lo que corresponde.
El punto de partida: ganancia, no ingreso
El artículo 120 de la LISR establece que el impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida, entendida como el ingreso de la venta menos las deducciones autorizadas del artículo 121. Esa ganancia, además, se divide entre los años de tenencia del inmueble (sin exceder 20 años) para suavizar la tarifa progresiva — pero eso es tema de otro artículo. Aquí nos enfocamos en qué se puede restar.
Las cuatro deducciones que permite el artículo 121
I. El costo comprobado de adquisición, actualizado
Es lo que pagaste originalmente por el inmueble, ajustado por inflación (INPC) desde la fecha de compra hasta el mes anterior a la venta. La ley pone un piso de protección: si ese costo actualizado resulta menor al 10% del precio de venta actual, se toma como costo mínimo ese 10%. Esto evita que alguien que no conserva su escritura original o compró hace muchísimos años se quede sin ninguna deducción por costo.
II. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones
Si después de comprar el inmueble hiciste una ampliación, remodelación estructural o construcción nueva, ese gasto también se actualiza por inflación y se resta. No incluye gastos de conservación o mantenimiento (pintura, reparaciones menores, etc.) — solo inversiones que aumentan el valor del inmueble de forma permanente.
III. Gastos notariales, impuestos y derechos
Aquí entran los gastos notariales tanto de la escritura de adquisición original como de la escritura de venta actual, además del impuesto local (ISAI) pagado en su momento por la compra. Todo lo que el vendedor haya pagado por trámites de escrituración es deducible.
IV. Comisiones y mediaciones
Las comisiones pagadas a agentes inmobiliarios o intermediarios, tanto al comprar como al vender, también se restan de la ganancia.
La regla que más dinero puede ahorrarte: la actualización
No basta con sumar los montos históricos tal cual. Cada una de estas deducciones (excepto el piso del 10%) se actualiza por inflación desde el mes en que se hizo el gasto hasta el mes anterior a la venta, usando el INPC. En inmuebles comprados hace 10, 15 o 20 años, esta actualización puede representar una diferencia enorme en la deducción final — es una de las partes del cálculo donde más se pierde dinero cuando se hace mal o no se hace.
Fórmula resumida
Precio de enajenación
(−) Costo de adquisición actualizado (mínimo 10% del precio de venta)
(−) Inversiones en mejoras y ampliaciones, actualizadas
(−) Gastos notariales, impuestos y derechos de ambas escrituras
(−) Comisiones y mediaciones pagadas
= Ganancia gravable
Lo que necesitas tener a la mano antes de escriturar
Escritura de adquisición original (con el precio pagado).
Facturas o comprobantes de mejoras y construcciones — no solo el recibo, sino documentación que sustente que fue una inversión y no mantenimiento.
Comprobantes de gastos notariales de ambas operaciones.
Comprobantes de comisiones inmobiliarias pagadas.
Sin estos documentos, el notario aplicará el mínimo que la ley permite (el 10% del precio de venta como costo), lo que casi siempre significa una ganancia gravable más alta — y más ISR a pagar — de lo que en realidad correspondería.
Atención notarios y vendedores
Cada deducción mal calculada, mal actualizada o no documentada correctamente se traduce directamente en una retención de ISR incorrecta. Un sistema que automatice las tablas de INPC, aplique las reglas de actualización artículo por artículo y valide el piso mínimo del 10% reduce el margen de error humano en un cálculo que, en operaciones de varios millones de pesos, no perdona equivocaciones.
Calcula tu caso
Si estás por vender un inmueble y quieres saber cómo impacta la documentación con la que cuentas en tu cálculo de ISR, puedes obtener un diagnóstico preliminar gratuito en www.sistemacihuacoatl.com. Sistema Cihuacoatl hace el cálculo completo, con actualización INPC automática, validación del costo mínimo y desglose listo para el trámite notarial.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye una consulta fiscal personalizada. Cada operación debe evaluarse conforme a su documentación específica.
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