Adjudicaciones por Remate Judicial Parte 3


Por lo que para el cálculo de los impuestos correspondientes la fecha de enajenación se tomará desde el momento en que se finque el remate del bien, debiendo calcular recargos y actualización toda vez que la enajenación se efectúo desde el primero de diciembre de 2015 y la adjudicación judicial se protocoliza con fecha 18 de marzo de 2016.


Es así, que al momento de calcular el impuesto sobre la renta por enajenación de bienes, tenemos los siguientes parámetros:


FECHA DE ENAJENACION: PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2015.

VALOR DE ENAJENACION: $300,000.00

***FECHA DE ADQUISICION: QUINCE DE SEPTIEMBRE DE 1998.

***VALOR DE ADQUISICION: $125,000.00

Número de años transcurridos: Más de 17 años


***Estos valores regularmente se consiguen en el apéndice del registro público de la propiedad toda vez que los antecedentes de propiedad no se engrosan en el expediente judicial, solo se hace mención al folio de derechos reales y pertenecen al inmueble hipotecado (terreno y construcción).


CALCULO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION DE BIENES

1.1.- Costo actualizado de terreno:

Costo de adquisición: $125,000.00

Opción 80-20 (Artículo 151, fracción I LISR)

Costo de adquisición del Terreno: $ 25,000.00

Costo de adquisición de Construcción: $100,000.00

Factor de actualización= INPC OCT 2015 / INPC SEPT 1998

Factor de actualización= 117.410/49.6872 = 2.3629

Factor anexo 9 DOF 21 MAY 2015 = 2.56

Costo de adquisición del terreno: $ 25,000.00

Por:

Factor anexo 9: 2.56

Igual:

Costo actualizado: $ 64,000.00

1.2.- Costo actualizado de construcción:

Costo comprobado de adquisición de la construcción: $100,000.00

Por:

Tasa de depreciación: 3%

Igual:

Depreciación anual: $ 3,000.00

Por:

Número de años transcurridos: 17

Igual:

Depreciación Total: $ 51,000.00

Costo comprobado de adquisición: $ 100,000.00

Menos:

Depreciación total: $ 51,000.00

Igual:

Costo depreciado: $ 49,000.00

Nota: El costo depreciado no es inferior al 20% del costo comprobado de adquisición.


Actualizamos el costo depreciado utilizando el factor del anexo 9 por así convenir a los intereses de la parte vendedora, sustituyendo valores tenemos que:


Costo depreciado: $ 49,000.00


Por:


Factor anexo 9: 2.56


Igual:

Costo actualizado de construcción: $125,440.00


Sumamos tanto el costo actualizado del terreno más el costo actualizado de construcción, por lo que:


COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO: $ 64,000.00


MAS


COSTO ACTUALIZADO DE CONSTRUCCION: $ 125,440.00


IGUAL


COSTO TOTAL: $ 189,440.00


A) Se determina el impuesto federal:


Ingreso por enajenación de bienes: $ 300,000.00


Menos:


Costo actualizado: $ 189,440.00


Igual:


Ganancia: $ 110,560.00


Entre

Números de años: 17


Igual:

Ganancia acumulable: $ 6,503.53


Menos:

Límite inferior: $ 5,952.85


Igual:

Excedente sobre el límite inferior: $ 550.68


Por


Tasa: 6.40%


Igual:


Impuesto marginal: $ 35.24


Mas:


Cuota fija: $ 114.29


Igual:


Impuesto causado: $ 149.53


Por:


Número de años transcurridos: 17


Igual:


ISR DETERMINADO: $ 2,542.07


Menos:


ISR ENTIDAD FEDERATIVA: $ 2,542.07


Igual:


ISR FEDERACION: $ 0.00


B) Se determina el Impuesto a la Entidad Federativa:


Ganancia: $110,560.00


Por:

Tasa: 5%


Igual:


Impuesto Entidad Federativa: $ 5,528.00


Se calculan los recargos y actualización iniciando a contar el plazo de quince días desde el primero de diciembre de dos mil quince: último día de pago 22 de diciembre de 2015, hasta el 18 de marzo de dos mil dieciséis:


Factor de actualización:

INPC mes anterior al más reciente/ INPC mes anterior al más antiguo

Por lo que:


Factor de actualización: INPC Febrero 2016/ INPC Noviembre 2015

Factor de actualización: 119.505/118.051 = 1.0123


ISR ENTIDAD FEDERATIVA: $ 2,542.07

Por:

Factor de actualización: 1.0123

Igual:

MONTO ACTUALIZADO: $ 2,573.34


Se determina el monto de recargos, tomando como base el plazo de pago: 22 de diciembre de 2015 hasta el 18 de marzo de 2016:


Del 23 de diciembre de 2015 al 22 de enero de 2016: 1.13% Del 23 de enero de 2016 al 22 de febrero de 2016: 1.13% Del 23 de febrero de 2016 al 22 de marzo de 2016: 1.13%


Total de Recargos: 3.39%


Por lo que:

MONTO ACTUALIZADO: $ 2,573.34

Por:

Recargos: 3.39%

Igual:

Monto de Recargos: $ 87.24