Adjudicaciones por Remate Judicial Parte 3
Por lo que para el cálculo de los impuestos correspondientes la fecha de enajenación se tomará desde el momento en que se finque el remate del bien, debiendo calcular recargos y actualización toda vez que la enajenación se efectúo desde el primero de diciembre de 2015 y la adjudicación judicial se protocoliza con fecha 18 de marzo de 2016.
Es así, que al momento de calcular el impuesto sobre la renta por enajenación de bienes, tenemos los siguientes parámetros:
FECHA DE ENAJENACION: PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2015.
VALOR DE ENAJENACION: $300,000.00
***FECHA DE ADQUISICION: QUINCE DE SEPTIEMBRE DE 1998.
***VALOR DE ADQUISICION: $125,000.00
Número de años transcurridos: Más de 17 años
***Estos valores regularmente se consiguen en el apéndice del registro público de la propiedad toda vez que los antecedentes de propiedad no se engrosan en el expediente judicial, solo se hace mención al folio de derechos reales y pertenecen al inmueble hipotecado (terreno y construcción).
CALCULO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION DE BIENES
1.1.- Costo actualizado de terreno:
Costo de adquisición: $125,000.00
Opción 80-20 (Artículo 151, fracción I LISR)
Costo de adquisición del Terreno: $ 25,000.00
Costo de adquisición de Construcción: $100,000.00
Factor de actualización= INPC OCT 2015 / INPC SEPT 1998
Factor de actualización= 117.410/49.6872 = 2.3629
Factor anexo 9 DOF 21 MAY 2015 = 2.56
Costo de adquisición del terreno: $ 25,000.00
Por:
Factor anexo 9: 2.56
Igual:
Costo actualizado: $ 64,000.00
1.2.- Costo actualizado de construcción:
Costo comprobado de adquisición de la construcción: $100,000.00
Por:
Tasa de depreciación: 3%
Igual:
Depreciación anual: $ 3,000.00
Por:
Número de años transcurridos: 17
Igual:
Depreciación Total: $ 51,000.00
Costo comprobado de adquisición: $ 100,000.00
Menos:
Depreciación total: $ 51,000.00
Igual:
Costo depreciado: $ 49,000.00
Nota: El costo depreciado no es inferior al 20% del costo comprobado de adquisición.
Actualizamos el costo depreciado utilizando el factor del anexo 9 por así convenir a los intereses de la parte vendedora, sustituyendo valores tenemos que:
Costo depreciado: $ 49,000.00
Por:
Factor anexo 9: 2.56
Igual:
Costo actualizado de construcción: $125,440.00
Sumamos tanto el costo actualizado del terreno más el costo actualizado de construcción, por lo que:
COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO: $ 64,000.00