Ingresos por Enajenación de Bienes


INGRESOS POR ENAJENACIÓN DE BIENES

INGRESOS EXENTOS

PRIMERA PARTE

Para aquellas personas físicas que por alguna determinada razón contemplen la necesidad de enajenar su casa habitación, deben tener en cuenta que la venta de dicho inmueble genera un ingreso en su favor que puede estar o no afecto a la causación del impuesto sobre la renta, o bien, encuadrar en el supuesto del no pago de dicho impuesto por ubicarse en la hipótesis de exención correspondiente.



Dicha disposición se encuentra regulada en el Artículo 93, fracción XIX inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta:



LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA


ARTICULO 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:


XIX. Los derivados de la enajenación de:


a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.


La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.


El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.



De lo anterior se concluye:


  • Que no se pagará el ISR por la enajenación de la casa habitación del contribuyente.



  • Que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de las 700 mil UDIS (Al día 10 de agosto de 2018 el monto máximo es de $4,236,837.50).



  • Que si el monto excede de las 700 mil UDIS por la parte excedente se determinará la ganancia, debiendo calcular el notario el pago provisional correspondiente, considerando las deducciones en forma proporcional, de igual manera, en su momento, el contribuyente deberá calcular el impuesto anual.



  • Que la exención será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, el contribuyente no hubiera enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido el beneficio de la exención, y que manifieste bajo protesta de decir verdad dicha circunstancia ante el fedatario público que protocolice la operación.



  • Respecto a la consulta que el fedatario público debe efectuar al SAT, según el último párrafo, inciso a), fracción XIX del Artículo 93 de la LISR, dispone la regla de Resolución Miscelánea Fiscal para el ejercicio 2018 publicada en el DOF de fecha 22 de diciembre de 2018 lo siguiente:


Cumplimiento de la obligación del fedatario público de señalar si el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación


3.11.6. Para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a), último párrafo de la Ley del ISR, la obligación del fedatario público para consultar al SAT si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, se tendrá por cumplida siempre que realice la consulta a través del Portal del SAT e incluya en la escritura pública correspondiente el resultado de dicha consulta o agregue al apéndice, la impresión de la misma y de su resultado. El fedatario deberá comunicarle al enajenante que dará aviso al SAT de la operación efectuada, para la cual indicará el monto de la contraprestación y, en su caso el ISR retenido.


LISR 93, RLISR 155


No obstante lo anterior, el transitorio vigésimo sexto de ese mismo ordenamiento administrativo dispone lo siguiente:


Vigésimo Sexto. Para los efectos de la regla 3.11.6., durante el ejercicio fiscal de 2018, hasta en tanto se libere el sistema para la consulta de enajenaciones de casa habitación en el Portal del SAT, se tendrá por cumplida la obligación del fedatario público de efectuar la consulta a que se refiere el artículo 93, fracción XIX, inciso a), último párrafo de la Ley del ISR, siempre que en la escritura pública correspondiente, se incluya la manifestación del enajenante en la que bajo protesta de decir verdad señale si es la primera enajenación de casa habitación efectuada en los tres años inmediatos anteriores a la fecha de esta enajenación.


(Subrayado de nuestra autoría)



Hasta aquí se han señalado en forma genérica las condicionantes que debe reunir la operación para efectos de ubicarse en la posibilidad de obtener el beneficio de la exención, pero, para que dicho beneficio pueda ser aplicado al momento de formalizar la operación, el enajenante debe cumplir con otros requisitos adicionales, por lo que es necesario transcribir los Artículos 154 y 155 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta:


REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA


Artículo 154. Para efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.


Artículo 155. Para efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del bien inmueble enajenado utilizados en el instrumento correspondiente y el fedatario público haga constar esta situación cuando formalice la operación:


I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral;


II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija, o;


III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.


La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.


De conformidad con los preceptos transcritos, se tiene que adicionalmente el contribuyente debe acreditar en el momento que formalice la operación ante el fedatario público, que el inmueble es su casa habitación con cualquiera los siguientes documentos:



a).- La credencial para votar, expedida por el INE.


b).- Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.


c).- Los estados de cuenta que proporcionan los bancos, casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias (Liverpool, Copel, Palacio de Hierro...).



La documentación a que se refieren los incisos anteriores deben estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta, y el domicilio consignado en dicho documento coincida plenamente o en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del bien inmueble enajenado y el fedatario público haga constar dicha situación cuando formalice la operación.



No hay que perder de vista que en lo referente a los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija, el reglamento exige la presentación de comprobantes fiscales (CFDI), a manera de recordatorio:



Un comprobante fiscal digital por internet (CFDI) es aquél que cumple con los requisitos del Artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación, es decir, que debe contener los siguientes requisitos:


  • La clave del RFC de quien lo expida.

  • Régimen Fiscal de quien lo expida.

  • Número de folio y sello digital del SAT.

  • Lugar y fecha de expedición.

  • La clave del RFC de la persona a favor de quien se expida, (cuando no se cuente con la clave del RFC se señalará la clave genérica XAXX010101000.

  • Descripción del servicio.



Por lo tanto, si el enajenante desea aplicar el beneficio de la exención con la presentación de los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija, debe tener especial cuidado en que los comprobantes reúnan los requisitos para ser considerados como comprobantes fiscales.


Ejemplo de un comprobante fiscal digital expedido por la comisión federal de electricidad: Ir al al comprobante



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