Consecuencias Fiscales de Enajenar un Inmueble a un Valor Inferior al Precio de Mercado

La más clara y visible consecuencia lo constituye el hecho de que el sujeto adquirente al momento de enajenar un bien inmueble adquirido a un valor inferior al precio de mercado, aplicará un costo de adquisición menor y en consecuencia obtendrá una utilidad superior en la venta de dicho inmueble con el impacto impositivo que ello implica.

Sin embargo, existe otro tipo de consecuencia, tanto para el adquirente como para el enajenante y que encuentra sustento en el Artículo 58-A, fracciones I y II del Código Fiscal de la Federación vigente:

Artículo 58-A. Las autoridades fiscales podrán modificar la utilidad o la pérdida fiscal a que se refiere la Ley del Impuesto sobre la Renta, mediante la determinación presuntiva del precio en que los contribuyentes adquieran o enajenen bienes, así como el monto de la contraprestación en el caso de operaciones distintas de enajenación, cuando:

I. Las operaciones de que se trate se pacten a menos del precio de mercado o el costo de adquisición sea mayor que dicho precio.

II. La enajenación de los bienes se realice al costo o a menos del costo, salvo que el contribuyente compruebe que la enajenación se hizo al precio de mercado en la fecha de la operación, o que los bienes sufrieron demérito o existieron circunstancias que determinaron la necesidad de efectuar la enajenación en estas condiciones.

De conformidad con lo anterior, la Autoridad Fiscal tiene la facultad de modificar la utilidad o la pérdida fiscal a que se refiere la Ley del Impuesto sobre la Renta mediante la determinación presuntiva del precio en que los contribuyentes adquieran o enajenen bienes:

a).- Cuando las operaciones de que se trate se pacten a menos del precio de mercado o el costo de adquisición sea mayor que dicho precio

b).- Cuando la enajenación de los bienes se realice al costo o a menos del costo.

Asimismo, la fracción II del Artículo 58-A del Código Fiscal de la Federación señala una excepción y ésta la constituye cuando el contribuyente compruebe que la enajenación se hizo al precio del mercado en la fecha de la operación, o que los bienes sufrieron demérito o existieron circunstancias que determinaron la necesidad de efectuar la enajenación en esas condiciones.

Por lo anterior, y para efecto de salvaguarda jurídica de las partes, -enajenante y adquirente- es recomendable que procedan a la elaboración de un avalúo en términos del Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, o en su defecto en términos de la Regla de Resolución Miscelánea 2.1.38. publicada en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre de 2015, -es muy diferente al elaborado en términos de la legislación local de cada Entidad Federativa- y dichos avalúos formen parte del apéndice de la escritura, a fin de que en caso de que las circunstancias lo requieran, estén en posibilidades de desvirtuar la hipótesis jurídica contenida en la fracción I del Artículo 58-A del Código Fiscal de la Federación, por una parte, y por la otra, el enajenante se ubique en la hipótesis de excepción contenida en la fracción II de ese mismo ordenamiento, en caso contrario, la autoridad en el ejercicio de sus atribuciones, puede válidamente modificar la utilidad o la pérdida fiscal en el caso del impuesto sobre la renta por enajenación de bienes y en el caso del impuesto sobre la renta por adquisición de bienes. Obviamente, para ejercer dichas atribuciones, la autoridad previamente, debe proceder al inicio de facultades de comprobación.

Sirva de ilustración al citado razonamiento, el siguiente precedente jurisdiccional, que si bien es cierto, señala un precepto que estuvo vigente en 1998, prevalece su esencia en el actual ordinal 58-A del Código Fiscal de la Federación:

Época: Novena Época

Registro: 184280

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Tipo de Tesis: Aislada

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Tomo XVII, Mayo de 2003

Materia(s): Administrativa

Tesis: VI.1o.A.140 A

Página: 1255

RENTA. LA MODIFICACIÓN DE LA UTILIDAD O PÉRDIDA FISCAL PREVISTA EN EL ARTÍCULO 64, FRACCIÓN II, DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO, VIGENTE EN 1998, DERIVA DE UNA PRESUNCIÓN LEGAL QUE REVIERTE LA CARGA PROBATORIA AL CONTRIBUYENTE, A FIN DE QUE ÉSTE DESVIRTÚE LA POSIBLE OMISIÓN DE INGRESOS.

El precepto citado establecía una presunción legal que, de actualizarse, facultaba a la autoridad hacendaria a modificar el resultado fiscal declarado por el contribuyente. A fin de ejercer esa atribución, la fiscalizadora debía investigar el precio de los actos jurídicos del causante para así determinar si existía o no un ingreso presunto que debiera ser valorado por ella, de ahí que la diferencia entre los precios indagados por la autoridad y los declarados por el contribuyente devenía en ingreso acumulable objeto del impuesto sobre la renta. En ese contexto, se advierte que de un hecho conocido (enajenaciones efectuadas al costo o a menos del costo), se trata de averiguar la verdad de otro desconocido (la posible omisión de ingresos) y, en esa medida, es factible señalar que la presunción establecida por el legislador se configura de la siguiente manera: si los precios de enajenación del contribuyente fueron al costo o al menos del costo, inferiores a los empleados normalmente (hecho conocido), entonces el ingreso pactado posiblemente fue superior al declarado (hecho desconocido). La consecuencia de esa presunción derivada de la ley, consiste en aumentar el monto del ingreso declarado por el causante (ingreso presunto), con el subsecuente incremento de la utilidad fiscal, o bien, la disminución de la pérdida fiscal declarada, según sea el caso, pero aquella consecuencia habrá de aplicarse sólo si el particular no comprueba la veracidad de los precios acordados en los actos jurídicos que haya celebrado, mediante la demostración de que el precio de mercado fue el que rigió en la enajenación, siendo éste al costo de venta o a uno inferior a dicho costo; que los bienes tenían algún defecto o demérito que volvía imposible venderlos a su precio normal; o que exponga hechos convincentes para justificar por qué realizó las enajenaciones al costo de los bienes o a menos de su costo (como es el caso de alimentos y bebidas que se pueden echar a perder y que por esa misma razón tienen que venderse rápidamente a bajo precio). La referida presunción legal tiene el propósito de revertir la carga de la prueba al contribuyente, es decir, se desplaza la carga probatoria a la parte que niega la presunción (probando en contra del hecho desconocido), en tanto que quien se beneficia de la presunción sólo debe probar los extremos en que ésta se funde, o sea, el hecho conocido del cual deriva la presunción. De esta forma, la autoridad hacendaria únicamente habrá de acreditar que los precios de enajenación del contribuyente fueron al costo o a menos del costo, inferiores a los normalmente utilizados, y toca al gobernado comprobar cualquiera de las salvedades antes mencionadas.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL SEXTO CIRCUITO.

Revisión fiscal 25/2003. Administrador Local Jurídico de Puebla Sur y otras. 20 de marzo de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Francisco Javier Cárdenas Ramírez. Secretaria: Luz Idalia Osorio Rojas.