Importancia del Avaluo en relacion con el valor de Operacion.


AVALUO Y VALOR DE OPERACIÓN


Al respecto, dispone el Artículo 125 de la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente intrinsecamente relacionado con el Artículo 217 del Reglamento de ese mismo ordenamiento::


Artículo 125. Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V del Título IV de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.


Tratándose de valores que sean de los que se coloquen entre el gran público inversionista, conforme a las reglas generales que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria, cuando se enajenen fuera de bolsa, las autoridades fiscales considerarán la cotización bursátil del último hecho del día de la enajenación, en vez del valor del avalúo.


(Subrayado de mí autoría)



En la práctica notarial es común que forme parte del expediente de la operación el avalúo practicado para efectos de determinación del impuesto correspondiente al traslado de dominio, el cual al mismo tiempo sirve para efectos fiscales, sin embargo, en ocasiones y debido al tipo de operación a formalizar, el futuro adquirente solicita la elaboración de un avalúo con carácter comercial (inmobiliario), pero no por su definición, deja de tener el carácter de fiscal, por lo siguiente:


El Artículo 3, primer y segundo párrafos, del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, señalan lo siguiente:


Artículo 3.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.


Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:


I. El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales;


II. Instituciones de crédito;


III. Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y


IV. Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.


(Subrayado de mí autoría)




Adicionalmente, la Resolución Miscelánea Fiscal publicada en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre de 2015, en la regla 2.1.38. dispone:


Personas autorizadas para realizar avalúos en materia fiscal


2.1.38. Para los efectos del artículo 3 del Reglamento del CFF, los avalúos que se practiquen por personas que cuenten con cédula profesional de valuadores, expedida por la Secretaría de Educación Pública, podrán ser recibidos y, en su caso, aceptados para efectos fiscales.

RCFF 3



De lo anterior se concluye que el mismo carácter fiscal lo tienen los avalúos practicados por aquéllas personas que cuenten con cédula profesional de valuador, y los practicados por las instituciones financieras.



En aquellas operaciones en las cuales se contiene además de la compra-venta un contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria, se involucra más de un avalúo para distintos efectos, de inicio para que la institución financiera otorgue la apertura de crédito con garantía hipotecaria es necesario que el futuro adquirente ordene le elaboración de un avalúo comercial (inmobiliario) para efectos de fijar el valor del inmueble y en base a ello la institución financiera defina el monto a otorgar, y asimismo, dicho avalúo formará parte del expediente notarial, posteriormente a la firma de la operación ante el notario, se solicita la elaboración de un avalúo fiscal para efectos del traslado de dominio, el cual por los parámetros que toma en cuenta parte de un valor inferior al monto de operación fijado, pero superior al valor catastral del inmueble.


Ahora bien, surge la interrogante sobre el valor de avalúo que debe prevalecer, por lo que no hay que perder de vista lo dispuesto por el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación:


Artículo 3.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual…


Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior,…


La Autoridad Fiscal en los casos que proceda y mediante el…


En aquéllos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aún y cuando no haya transcurrido el plazo señalado en el primer párrafo de este artículo.


(Subrayado de mí autoría)



De lo anterior se desprende claramente que el valor del avalúo quedará sin efecto cuando con posterioridad a la elaboración del avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes, por lo que en el caso concreto tal situación no se actualiza, prevaleciendo entonces el valor fijado en el avalúo comercial (inmobiliario) elaborado por la institución financiera para efectos de otorgar el crédito hipotecario.



En esas circunstancias, se actualiza la hipótesis normativa contenida en el Artículo 125 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, por lo tanto es aplicable lo siguiente:



El Capítulo V del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta contiene las disposiciones correspondientes a los ingresos por adquisición de bienes:


Artículo 130. Se consideran ingresos por adquisición de bienes:


I. La donación.


II. Los tesoros.


III. La adquisición por prescripción.


IV. Los supuestos señalados en los artículos 125, 160 y 161 de esta Ley.


V. Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce, queden a beneficio del propietario. El ingreso se entenderá que se obtiene al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales.


Tratándose de las fracciones I a III de este artículo, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. En el supuesto señalado en la fracción IV de este mismo artículo, se considerará ingreso el total de la diferencia mencionada en el artículo 125 de la presente Ley.


Artículo 131. Las personas físicas que obtengan ingresos por adquisición de bienes, podrán efectuar, para el cálculo del impuesto anual, las siguientes deducciones:


I. Las contribuciones locales y federales, con excepción del impuesto sobre la renta, así como los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.


II. Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el derecho a adquirir.


III. Los pagos efectuados con motivo del avalúo.


IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.


Artículo 132. Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. El pago provisional se hará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso. Tratándose del supuesto a que se refiere la fracción IV del artículo 130 de esta Ley, el plazo se contará a partir de la notificación que efectúen las autoridades fiscales.


En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada declaración en las oficinas autorizadas y deberán expedir comprobante fiscal, en el que conste el monto de la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta a más tardar el día 15 de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.



EJERCICIO


A).- Con fecha 28 de enero de 2016 se firmó una operación de compraventa con apertura de crédito con garantía hipotecaria con la institución financiera “y”, mediante la cual el señor “x” adquiere un departamento en condominio, con fecha 03 de diciembre de 2015 la institución financiera ”y” elaboró un avalúo inmobiliario con la finalidad de determinar el valor comercial del inmueble, por lo que el avalúo inmobiliario arrojó un valor de $ 2,000,000.00, girando la institución financiera instrucción a la notaría para que firme la garantía hipotecaria en $1,600,000.00, fijando la misma institución financiera dentro de la propia instrucción un valor de operación de compra-venta de $1,750,000.00, con fecha 29 de enero de 2016 se practicó avalúo fiscal en términos del Reglamento de Valuación Inmobiliaria con Fines Fiscales y del Registro de Peritos Valuadores del Estado de Guerrero, arrojando un valor de $1,000,000.00.


Con los datos anteriormente proporcionados, calcular en su caso el impuesto sobre la renta por adquisición de bienes resultante:



PARAMETROS.-


Fecha de elaboración de avalúo inmobiliario: 03 de diciembre 2015


Valor de avalúo inmobiliario: $ 2,000,000.00


Fecha de elaboración de avalúo fiscal en términos

del Reglamento de Valuación Inmobiliaria con

Fines Fiscales y del Registro de Peritos Valuadores

del Estado de Guerrero: 28 de enero de 2016


Valor del avalúo fiscal elaborado en términos del

Reglamento de Valuación Inmobiliaria con

Fines Fiscales y del Registro de Peritos Valuadores

del Estado de Guerrero: $ 1,000,000.00


Valor de operación de compra-venta: $ 1,750,000.00



De los anteriores parámetros, se concluye que sigue prevaleciendo el valor del avalúo inmobiliario por el hecho de arrojar un valor comercial real al momento de su elaboración, además de que con posterioridad a la elaboración del mismo no se llevaron a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al inmueble objeto de valuación, en ese orden de ideas se tiene que:


Se calcula la proporción del porcentaje en que excede el valor del avalúo a la contraprestación pactada, sustituyendo valores:


Proporción: ____Valor del Avalúo inmobiliario____ - 1

Valor de contraprestación


Proporción: 2,000,000.00 = 1.14285714

1,750,000.00


A la proporción calculada se le resta la unidad y tenemos que:


Proporción: 1.14285714 – 1 = 0.14285714


El Resultado se multiplica por 100 para efectos de determinar el porcentaje de diferencia:


Porcentaje: 0.14285714 * 100 = 14.285714 %



De lo anterior tenemos que el valor del avalúo excede en un 14.285714 % en relación con el precio de enajenación pactado, actualizando la hipótesis jurídica contenida en el Artículo 125, primer párrafo de la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente; y el Artículo 130, fracción IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta, así como el Artículo 217, primer párrafo del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, para lo cual se efectúa un ejercicio de comprobación partiendo del valor de contraprestación:



Valor de contraprestación: $ 1,750,000.00

Por

Porcentaje de incremento: 14.285714%

Igual

Incremento: $ 249,999.99

Mas

Valor de contraprestación: $ 1,750,000.00

Igual

Comprobación: $ 1,999,999.99



Por lo tanto, se tiene que la base para efectos del cálculo del impuesto sobre la renta por adquisición de bienes, lo constituye la cantidad de:


AVALUO INMOBILIARIO: $2,000,000.00

Menos:

VALOR DE OPERACIÓN: $1,750,000.00

Igual:

BASE GRAVABLE: $ 250,000.00

Por

Tasa fija: 20%

Igual:

ISR POR ADQUISICION $ 50,000.00