Ingresos Parcialmente Exentos ¿Cómo se calcula el ISR cuando el terreno excede tres veces el área c
CASO PRÁCTICO
Con fecha 26 de enero de 2016 se vende una casa habitación en $3,000,000.00 de los cuales le corresponde un monto de $2,100,000.00 a la construcción, y un monto de $900,000.00 al terreno, el vendedor posee comprobantes fiscales por los servicios de energía eléctrica los cuales comprenden los tres últimos años, la superficie del terreno según avalúo es de 1,500 m2, y la superficie construida según avalúo fiscal es de 300 m2, la casa habitación se adquirió el 20 de junio de 2001, y el costo de adquisición es de $1,100,000.00.
Monto de operación: $ 3,000,000.00
Monto correspondiente al terreno: $ 900,000.00
Superficie del terreno: 1,500 m2
Superficie de construcción: 300 m2
Triple del área de construcción: 300 x 3 = 900 m2
Costo del terreno: $ 900,000.00
Entre:
Superficie del terreno: 1,500 m2
Igual:
Costo unitario: $ 600.00 m2
De lo que se determina la superficie excedente y el monto del excedente:
Superficie del terreno: 1,500 m2
Menos:
Triple del área de construcción: 900 m2
Igual:
Superficie excedente de terreno: 600 m2
Por:
Costo unitario: $ 600.00
Igual:
Monto excedente: $ 360,000.00
Monto de operación: $3,000,000.00
Menos:
Monto excedente: 360,000.00
Igual:
Ingresos exentos: $2,640,000.00
Se determina el porcentaje gravado:
Monto excedente: $ 360,000.00
Entre:
Monto correspondiente al terreno: $ 900,000.00
Igual:
Porcentaje gravable: 0.40
Por: 100
Igual: 40%
Fecha de adquisición: 20 de junio de 2001
Costo de adquisición: $1,100,000.00
Método 80-20
Valor de adquisición terreno: $350,000.00
Valor de adquisición de construcción: $750,000.00
De lo anterior, se concluye que el monto correspondiente a la construcción se encuentra exenta en su totalidad, y la parte exenta correspondiente al terreno es equivalente a un 60%, ya que el monto gravado del mismo es de un 40% y en esa proporción se deducirá el costo de adquisición del terreno, sustituyendo:
Valor de adquisición del terreno: $350,000.00
Por:
Porcentaje gravado: 40%
Igual:
Costo proporcional a deducir: $140,000.00
Fecha de adquisición: 20 de junio de 2001
Fecha de enajenación: 28 de enero de 2016
INPC mes inmediato anterior a la enajenación: INPC DIC 2015
INPC mes en que se realizó la adquisición: INPC JUN 2001
Años transcurridos entre adquisición y enajenación: 14 años, 07 meses.
Factor según anexo 9: 1.79
Factor según INPC:
INPC DIC 2015 = 118.532 = 1.8052
INPC JUN 2001 65.6593
Costo actualizado del terreno:
Costo proporcional a deducir: $140,000.00
Por:
Factor anexo 9: 1.8052
Igual:
Costo actualizado del terreno: $252,728.00
Se determina el impuesto federal:
Ingreso excedente: $ 360,000.00
Menos:
Costo actualizado del terreno: $ 252,728.00
Igual:
Ganancia: $ 107,272.00
Entre números de años: 14
Igual:
Ganancia acumulable: $ 7,662.28
Menos:
Límite inferior: $ 5,952.85
Igual:
Excedente sobre el límite inferior: $ 1,709.43
Por
Tasa: 6.40%
Igual:
Impuesto marginal: $ 109.40
Mas:
Cuota fija: $ 114.29
Igual:
Impuesto causado: $ 223.69
Por:
Número de años transcurridos: 14
Igual:
ISR DETERMINADO: $ 3,131.66
Menos:
ISR ENTIDAD FEDERATIVA: $ 3,131.66
Igual:
ISR FEDERACION: $ 0.00
Se determina el Impuesto a la Entidad Federativa:
Ganancia: $ 107,272.00
Por:
Tasa: 5%
Igual:
Impuesto Entidad Federativa: $ 5,363.60
