Ingresos Parcialmente Exentos ¿Cómo se calcula el ISR cuando el terreno excede tres veces el área c


CASO PRÁCTICO

Con fecha 26 de enero de 2016 se vende una casa habitación en $3,000,000.00 de los cuales le corresponde un monto de $2,100,000.00 a la construcción, y un monto de $900,000.00 al terreno, el vendedor posee comprobantes fiscales por los servicios de energía eléctrica los cuales comprenden los tres últimos años, la superficie del terreno según avalúo es de 1,500 m2, y la superficie construida según avalúo fiscal es de 300 m2, la casa habitación se adquirió el 20 de junio de 2001, y el costo de adquisición es de $1,100,000.00.

Monto de operación: $ 3,000,000.00

Monto correspondiente al terreno: $ 900,000.00

Superficie del terreno: 1,500 m2

Superficie de construcción: 300 m2

Triple del área de construcción: 300 x 3 = 900 m2

Costo del terreno: $ 900,000.00

Entre:

Superficie del terreno: 1,500 m2

Igual:

Costo unitario: $ 600.00 m2

De lo que se determina la superficie excedente y el monto del excedente:

Superficie del terreno: 1,500 m2

Menos:

Triple del área de construcción: 900 m2

Igual:

Superficie excedente de terreno: 600 m2

Por:

Costo unitario: $ 600.00

Igual:

Monto excedente: $ 360,000.00

Monto de operación: $3,000,000.00

Menos:

Monto excedente: 360,000.00

Igual:

Ingresos exentos: $2,640,000.00

Se determina el porcentaje gravado:

Monto excedente: $ 360,000.00

Entre:

Monto correspondiente al terreno: $ 900,000.00

Igual:

Porcentaje gravable: 0.40

Por: 100

Igual: 40%

Fecha de adquisición: 20 de junio de 2001

Costo de adquisición: $1,100,000.00

Método 80-20

Valor de adquisición terreno: $350,000.00

Valor de adquisición de construcción: $750,000.00

De lo anterior, se concluye que el monto correspondiente a la construcción se encuentra exenta en su totalidad, y la parte exenta correspondiente al terreno es equivalente a un 60%, ya que el monto gravado del mismo es de un 40% y en esa proporción se deducirá el costo de adquisición del terreno, sustituyendo:

Valor de adquisición del terreno: $350,000.00

Por:

Porcentaje gravado: 40%

Igual:

Costo proporcional a deducir: $140,000.00

Fecha de adquisición: 20 de junio de 2001

Fecha de enajenación: 28 de enero de 2016

INPC mes inmediato anterior a la enajenación: INPC DIC 2015

INPC mes en que se realizó la adquisición: INPC JUN 2001

Años transcurridos entre adquisición y enajenación: 14 años, 07 meses.

Factor según anexo 9: 1.79

Factor según INPC:

INPC DIC 2015 = 118.532 = 1.8052

INPC JUN 2001 65.6593

Costo actualizado del terreno:

Costo proporcional a deducir: $140,000.00

Por:

Factor anexo 9: 1.8052

Igual:

Costo actualizado del terreno: $252,728.00

Se determina el impuesto federal:

Ingreso excedente: $ 360,000.00

Menos:

Costo actualizado del terreno: $ 252,728.00

Igual:

Ganancia: $ 107,272.00

Entre números de años: 14

Igual:

Ganancia acumulable: $ 7,662.28

Menos:

Límite inferior: $ 5,952.85

Igual:

Excedente sobre el límite inferior: $ 1,709.43

Por

Tasa: 6.40%

Igual:

Impuesto marginal: $ 109.40

Mas:

Cuota fija: $ 114.29

Igual:

Impuesto causado: $ 223.69

Por:

Número de años transcurridos: 14

Igual:

ISR DETERMINADO: $ 3,131.66

Menos:

ISR ENTIDAD FEDERATIVA: $ 3,131.66

Igual:

ISR FEDERACION: $ 0.00

Se determina el Impuesto a la Entidad Federativa:

Ganancia: $ 107,272.00

Por:

Tasa: 5%

Igual:

Impuesto Entidad Federativa: $ 5,363.60