ISR Enajenacion de Bienes Ingresos Exentos Caso Practico


ISR POR ENAJENACION DE BIENES

CASO PRÁCTICO


INGRESOS PARCIALMENTE EXENTOS



1.- El 26 de enero de 2016 se vende un departamento en $5,000,000.00, de los cuales el vendedor tiene los comprobantes fiscales por la prestación de los servicios de energía eléctrica por los últimos seis meses, el departamento se adquirió el 18 de junio del 2002 en la cantidad de $1,900,000.00.


Se determina el excedente:

Valor de enajenación: $ 5,000,000.00

Menos:

Monto exento: $ 3,786,372.10

Igual:

Excedente: $ 1,213,627.90

Se calcula la proporción:

Excedente: $ 1,213,627.90

Entre:

Valor de enajenación: $ 5,000,000.00

Igual:

Proporción: 0.2427258

Actualización de la deducción:

Fecha de adquisición: 18 de junio de 2002

Costo de adquisición: $1,900,000.00

Por:

Proporción: 0.2427258

Igual:

Costo proporcional: $ 461,179.02

Costo comprobado de adquisición: $ 461,179.02

Método 80-20:

Terreno = 20% del costo: $ 92,235.80

Construcción 80%: $ 368,943.22

Fecha de adquisición: 18 de junio de 2002

Fecha de enajenación: 26 de enero de 2016

INPC mes inmediato anterior a la enajenación: INPC DIC 2015

INPC mes en que se realizó la adquisición: INPC JUNIO 2002

Años transcurridos entre adquisición y enajenación: 13 años, 04 meses

Factor según anexo 9: 1.71

Factor según INPC:

INPC DIC 2015 = 118.532 = 1.7203

INPC JUNIO 2002 68.9022

1.1.- Costo actualizado del terreno:

Costo comprobado de adquisición del terreno: $ 92,235.80

Por:

Factor anexo 9: 1.7203

Igual:

Costo actualizado del terreno: $ 158,673.25

1.2.- Costo actualizado de construcción:

Costo comprobado de adquisición de la construcción: $ 368,943.22

Por:

Tasa de depreciación: 3%

Igual:

Depreciación anual: $ 11,068.29

Por:

Número de años transcurridos: 13 años

Igual:

Depreciación total: $ 143,887.56

Costo comprobado de adquisición de la construcción: $ 368,943.22

Menos:

Depreciación total: $ 143,887.56

Igual:

Costo depreciado: $ 225,055.36

Nota: Si multiplicamos $368,943.22 por 20%, tenemos que el costo no puede ser inferior a $73,788.64, en este caso, el costo depreciado no es inferior al 20% del costo comprobado de adquisición de la construcción.


Actualizamos el costo depreciado utilizando el factor del anexo 9 por así convenir a los intereses de la parte vendedora, sustituyendo valores tenemos que:

Costo depreciado: $225,055.36

Por:

Factor anexo 9: 1.7203

Igual:

Costo actualizado de construcción: $387,162.73

Sumamos tanto el costo actualizado del terreno más el costo actualizado de construcción, por lo que:


COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO: $ 158,673.25

MAS

COSTO ACTUALIZADO DE CONSTRUCCION: $ 387,162.73

IGUAL

COSTO TOTAL: $ 545,835.98

  1. Se determina el impuesto federal:

Ingreso por enajenación de bienes: $1,213,627.90

Menos:

Costo actualizado: $ 545,835.98

Igual:

Ganancia: $ 667,791.92

Entre números de años: 13

Igual:

Ganancia acumulable: $ 51,368.61

Menos:

Límite inferior: $ 50,524.93

Igual:

Excedente sobre el límite inferior: $ 843.67

Por

Tasa: 10.88%

Igual:

Impuesto marginal: $ 91.79

Mas:

Cuota fija: $ 2,966.91

Igual:

Impuesto causado: $ 3,058.70

Por:

Número de años transcurridos: 13

Igual:

ISR DETERMINADO: $ 39,763.12

Menos:

ISR ENTIDAD FEDERATIVA: $ 33,389.60

Igual:

ISR FEDERACION: $ 6,373.52

  1. Se determina el Impuesto a la Entidad Federativa:

Ganancia: $667,791.92

Por:

Tasa: 5%

Igual:

Impuesto Entidad Federativa: $ 33,389.60

Acontianuacion se elabora el ejercicio arriba descrito en nuestro sistema de calculo denominado "Sistema Cihuacoatl"

Click aqui para ver el reporte del calculo