Dacion en Pago Cuarta Parte


Hasta aquí se ha determinado la ganancia acumulable al terreno, pero se tiene la problemática que se desconoce el costo de construcción, por lo tanto se torna ineludible citar algunos preceptos de la Ley del Impuesto sobre la Renta y su Reglamento:


LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA


Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:


I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.


II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.


REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.


Artículo 205. Para efectos del artículo 121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcción.


Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el valor de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversiones.


Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.


Del precepto transcrito tenemos que en el caso a estudio es aplicable el último párrafo del Artículo 205 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, por virtud del desconocimiento del costo de las inversiones en las construcciones, por lo que partiendo de dicha disposición tenemos que:


  • El avalúo se elaboró el 25 de abril de 2016.

  • El avalúo reporta una construcción de 16 años.

Con los dos datos anteriores se calcula el valor referido de la construcción tomando en cuenta la antigüedad que reporta el inmueble, por lo que para el desarrollo de dicho procedimiento, se trae a colación el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación:


REGLAMENTO DEL CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION.


Artículo 3.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.


Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:


I.El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales;

II. Instituciones de crédito;

III. Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y

IV. Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.


La Autoridad Fiscal en los casos que proceda y mediante el procedimiento que al efecto establezca el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, podrá solicitar la práctica de un segundo avalúo. El valor determinado en dicho avalúo será el que prevalezca.


En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo señalado en el primer párrafo de este artículo.


En los avalúos referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá conforme a lo siguiente:


a) Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo;


b) La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo, y


c) El resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento.


Desarrollando lo preceptuado tenemos que:


Fecha de avalúo: 25 de abril de 2016

Valor de las construcciones: $ 700,000.00

Antigüedad de construcción: 16 años exactos


Entonces con los datos anteriores se obtiene el avalúo referido al 25 de abril del año 2000:


Valor a referir: $ 700,000.00

Entre:

Factor: INPC marzo 2016/INPC abr 2000

Factor: 119.681/61.0185 = 1.9614

Igual:

Valor referido: $ 356,887.94



Ahora bien, el resultado entonces será el valor referido al 25 de abril de 2000, es decir, 16 años antes, la construcción que al 25 de abril de 2016 se valuó en $700,000.00, en el tiempo en que se construyó de acuerdo a los datos vertidos en el avalúo costaba $356,887.94, sin embargo, el último párrafo del Artículo 205 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta únicamente permite deducir como costo de adquisición, el 80% del valor referido, que equivale a $285,510.35.