Adjudicaciones por Remate Judicial Parte 1
PRACTICA COMUN.-
En ocasiones, por razón de negocios, financieras, de liquidez, de inversión, de compra de bienes muebles o inmuebles, se recurre a la contratación de préstamos entre personas físicas, o con entidades que componen el sistema financiero, exhibiendo conjuntamente una garantía para respaldo del propio préstamo que se consigue, pactando obviamente un interés y un plazo determinado para su pago, suele suceder que por variaciones en las condiciones financieras o económicas por las que atraviesa el país, o por cuestiones muy personales se incurre en mora y se llega al extremo de incurrir en el no pago de diga obligación, por lo que el acreditante ejerce la exigibilidad del pago por vía judicial mediante interposición de demanda, sin embargo para el acreditante (BANCO) resulta más barato y menos engorroso ceder la cartera hipotecaria para que otra entidad se encargue de recuperar dicho crédito y éste a su vez lo ceda a otra persona física o moral. Dichos movimientos traen como consecuencia para el acreditante de origen, un ahorro significativo en cuanto a gastos de recuperación se refiere: impuestos, derechos y otros gastos, el acreditante de origen, a su vez cede la cartera hipotecaria a un tercero, y éste a su vez lo impacta en un adquirente final quien es el ente que al final de cuentas cargará con todo el impacto positivo que resulte de una operación de esa naturaleza, llegando a la conclusión que por adquirir un bien atractivamente barato, al final le resultó en más del costo que había presupuestado originalmente.
Veamos:
a).- Con fecha 30 de marzo del 2008, el señor “X” a través de BBVA BANCOMER celebra contrato de apertura de crédito con interés y garantía hipotecaria por la cantidad de $700,000.00.
b).- Con fecha 18 de diciembre de 2013 el señor “X” incumple con diversas mensualidades, las cuales BBVA BANCOMER pretende hacer exigible por la vía judicial y opta por ceder los derechos de cartera vencida a la empresa “Z” los cuales ascienden a la cantidad de $250,000.00 con la finalidad de evitar los costos y gastos que le ocasionaría cobrarle al señor “X”.
c).- Con fecha 26 de abril de 2015 el señor “Y” adquiere los derechos de cartera vencida del señor “X” a través de la empresa “Z” en una cantidad de $280,000.00, asimismo el 12 de julio de ese mismo año el señor “Y” decide ejercitar acción judicial e interpone demanda para hacer efectivo el pago de las prestaciones exigibles.
d).- El proceso sigue sus etapas de rigor llegando a la etapa procesal de SENTENCIA DEFINITIVA emitida con fecha 18 de febrero de 2016 en donde en su parte medular condena al señor “X” a pagar al señor “Y”, y se le concede al deudor un término de cinco días hábiles para realizar el pago.
Ahora bien, en términos de negocios, el señor “Y” vislumbra la posibilidad de recuperar su inversión más los adicionales en general, y como es costumbre en este tipo de casos, el demandado incurre en rebeldía, pasado el tiempo procesal de ley se declara ejecutoriada la sentencia y se solicita al Juez ejecute la sentencia definitiva, se exhibe certificado de gravamen de la propiedad hipotecada y se designa perito valuador, mismo que elabora el avalúo del bien para efectos del remate, arrojando un valor de $450,000.00
Hasta aquí resulta atractivo ¿no?, un bien que al señor “Y” le costó invertir $280,000.00 por la compra de la cartera vencida al final de cuentas le va a redituar en un bien inmueble que tiene un valor de $450,000.00.
Continuamos:
Con fecha 10 de noviembre de 2015 se emite acuerdo para que tenga verificativo la audiencia de remate en primera almoneda el día primero de diciembre de 2015, se llega la fecha acordada, se procede a la espera de postores interesados en la subasta, se otorga un periodo de gracia de media hora para dar oportunidad a que se presenten postores interesados y al no presentarse, el abogado patrono solicita al Juez “que se le adjudique a la parte actora (En este caso al señor “Y”) el citado bien inmueble hipotecado en las dos terceras partes del precio que sirvió de avalúo que es la cantidad de $300,000.00 y toda vez que el valor de adjudicación es mucho menor que el valor de condena (nótese que el valor original es de $280,000.00 que sumados a las prestaciones adicionales y los gastos y costas obviamente sobrepasan las dos terceras partes, asimismo, en ese mismo acto el abogado patrono solicita se prevenga al demandado para que en un término de tres días otorgue la escritura de adjudicación, apercibiéndole que de no hacerlo el juez lo otorgará en su rebeldía.
Después de efectuada la audiencia de remate, se declara ejecutoriada, se le apercibe de nueva cuenta al demandado para que en el término de tres días otorgue la escritura de adjudicación correspondiente a favor de la demandante o en caso contrario el Juez lo otorgará en su rebeldía. Posteriormente y seguido los trámites y procedimientos de ley, con fecha 18 de marzo de 2016 se le turna el expediente al notario elegido por el demandante, para efectos de que proceda solemnemente con la adjudicación aludida –tomando como esa fecha la firma de la escritura-.
